「高台＝高級」は本当？港区の『路線価×標高』データから分かる本当の地価ルール

図1：土地の高さ×路線価（下図に国土地理院の基盤地図情報の数値標高モデルを使用）

高台は高級、低地は安い

土地の標高（高低差）を表す3Dマップに、価格で色分けした路線価データを重ねて可視化してみました。
マップを見ると、白い「高台」エリアには高額なドットが集まり、 黒い「低地」へと向かうにつれて、綺麗に価格が下がっていくグラデーションが確認できます。
このデータからも、「土地の高さ」と「地価」は、基本的に密接に連動している傾向があることがが分かります。

図2：土地の高さ×路線価_港区（下図に国土地理院の基盤地図情報の数値標高モデルを使用）

大都会ではセオリー通りにはいかない？

続いて、独自の地形で知られる東京都港区でも、土地の高さと路線価を重ね合わせてみました。
①六本木駅周辺のように、白い「高台」エリアに濃い赤色の高額ドットが密集しており、セオリー通りに見えます。
しかし、注目すべきは②虎ノ門と③麻布十番のエリアです。
地図上では真っ黒な「低地」であるにもかかわらず、高台に劣らない鮮やかな赤色（高額）を示しています。

本来なら安くなるはずの「低地」が、これほど地価の高い人気エリアになる要因は、一体どこにあるのでしょうか？

地価の決定に重要なのは、土地の使い方

②虎ノ門は、都内屈指のオフィス街で、近年は複数の土地を統合した大規模な再開発がどんどん進んでいます。
こうした、近代的な超高層ビルを建てるために、極めて重要になってくるのが「容積率」です。
ここで、さらに地価公示のデータを重ね合わせ、容積率を確認してみました。

図3：土地の高さ×路線価×公示容積率_港区（下図に国土地理院の基盤地図情報の数値標高モデルを使用）

①六本木はもちろん、②虎ノ門も高い容積率が設定されていることが一目で分かります。
容積率とは、ざっくり言うと「その土地に何階までの建物を建てられるか」を示した数値で、この数値が高ければ高いほど、より高層の建物を建てて土地を有効活用できます。
つまり、②虎ノ門が低地にもかかわらず地価が高いのは、「高い容積率を活かして超高層ビルを建て、そこに多くの人や企業を集めて莫大な経済価値を生み出せるから」という背景が見えてきます。

もう一つの例外、麻布十番はどんな町？

では、もう一つの「赤い低地」である③麻布十番はどうでしょうか？
先ほどの容積率マップ（図3）を見ると、実は麻布十番も虎ノ門と同じように高い容積率が設定されています。しかし、現地に行っても超高層ビル群はありません。
麻布十番は、商店街を中心とした下町の雰囲気と、国際色豊かなセレブ街が融合した街であり、高層ビルが立ち並ぶビジネス街とは毛色が異なります。
大規模な再開発がされていないにもかかわらず地価が高いのは、下町の生活しやすい情緒を残したまま、「都心へのアクセスの利便性×生活のしやすさ」という独自の価値を確立しているからです。

そもそも容積率は、都市計画に基づいて行政が定めるものですが、前面の道路幅が伴わないと実際には高層ビルを建てることができません。
麻布十番は商店街など入り組んだ道が多いため、無理な高層化をせず、昔からの街並みを大事にすることで、エリア独自のプレミアムな価値を生み出しています。

防災面や見晴らしのよさから価値が高いとされる「高台」。
しかし、今回の分析のように「低地」であるにもかかわらず圧倒的な価値を持つエリアには、「容積率」 という土地の使い方を定める行政の戦略的なコントロールや、大規模な「再開発」によって人が集まる強力な仕組みが作られていることが分かりました。

そして、虎ノ門のように「超高層化」で価値を極める街がある一方で、麻布十番のように「あえて再開発をしない（下町のスケール感を守る）」ことで唯一無二の希少価値を生む街もあります。
単一の数字を追うだけでは見えない街の性質も、複数のデータを重ね合わせて地図に可視化（マッピング）することで分かることがあるのです。

GISを使ってデータを掛け合わせる面白さは、まさにこの「仮説と発見」にあります。
今回は標高や容積率を重ねましたが、他にもさまざまなデータを掛け合わせて新たなデータを発見してみてください。

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